家族信託登記がされた不動産を売却する場合は、通常の所有権移転登記と同時に信託登記を抹消する必要があります。
この場合に、信託登記抹消手続費用をどなたが負担するのか、とても悩ましいところ。
先日私が受任したケースでは、売主側が負担しました。
抵当権などの担保を抹消するときには当然のように売主側が抹消登記費用を負担しますのでそれに倣いました。
しかし、買主側が負担するという考えもおかしくはないように思います。
買主が所有権を得るには、同時に信託登記を消さなきゃならないのですから。
まぁしかし、これに正解などありません。
いろいろな考えがあっていいでしょう。
平成３年４月に地方自治法の一部が改正され、一定の手続きにより町内会等の地縁団体（以下、町内会等という。）が法人格を取得し団体名での不動産等の登記ができるようになりましたが、それ以前は町内会等の名義での不動産登記は認められていなかったので、町内会等が所有する集会所等に関しては、当該町内会等の代表者等の個人名、あるいは町内会等に所属する方々の共有名義でなされていました。そのため、町内会が法人格を取得しても、当該名義人らの死亡等により相続が発生し、不動産の名義を町内会へスムーズに書き換えることができない問題が起きています。
そこで、平成２７年４月１日に地方自治法が一部改正され、町内会等が所有する不動産で一定の要件を満たす場合、町内会等が所定の手続きを経ることで、町内会等単独で所有権の保存または移転の登記を可能にする特例制度が創設されました。
申請の要件として、以下の４つが挙げられています。
個人的には、４つめの「登記名義人または相続人の全部または一部の所在が知れないこと。」が、この新制度を使いにくくしているような気がします。実務上、相続人等が印鑑を協力をしてくれないからスムーズに事が運ばないのであって、登記名義人（または相続人）の「所在」そのものは把握できているケースがほとんどだからです。実際にこの新制度を使って、町内会等へ名義を書き換えた例はあるんでしょうか。少なくても私は今のところ聞いたことがありません。（不勉強だったらすみません。）
私は個人的に、上記新制度よりも、「委任の終了」を登記原因として認可地縁団体に所有権の移転の登記をすることの可否について(通知)(平成22年12月1日付法務省民二第3015号)のほうが、使い勝手がいいような気がします。この通知というのは、要するに、①認可町内会等の代表者が既に死亡②当該代表者のうち一部の相続人を被告として、「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記を求める訴訟が提起され、これを認容する判決が確定した場合に、この判決正本を添付しての登記申請は認められる・・・というものです。普通に考えれば、この判決においては相続人全員の登記申請意思を擬制できないから、それに基づく登記は認められないようにも思います。やはりこの通知は、町内会等の不動産登記に関する問題を一気に解決するための「バズーカ」だったのでしょう。何にしてもこの扱いは嬉しいものです。
印鑑証明書の有効期限は三ヵ月・・・
多くの方々は、そんな風に思われていることでしょう。
おおむね正解！
不動産登記を例にとれば、たとえば売買や贈与による所有権移転登記、あるいは抵当権設定登記の申請時において、登記義務者（不動産所有者等）が法務局へ提出する印鑑証明の有効期限は三ヵ月です。
でも、（これも不動産登記の一例ですが）相続登記の際の「遺産分割協議書」に添付する印鑑証明には有効期限がないのです。
私たち登記の専門家のあいだでは常識なのですが、これ、意外と世間では知られていないはず。
ただ、何かのときのために印鑑証明を取り貯めしておく人も少ないでしょうから、遺産分割協議書の印鑑証明も、実際には法務局申請時に“三ヵ月以内”となっているケースがほとんどでしょうけれど。
【司法書士法人静岡 代表 三岡 陽】
無料電話相談をご利用ください☎フリーダイヤル０１２０－７１４－３１６
金融機関等からお金を借りるにあたり、不動産に抵当権が設定されたとします。
次に、借金を完済したら、抵当権は消滅しますが、その際の登記は「抵当権抹消」という登記をすることになりまして、この登記は、登記権利者たる不動産登記名義人と、登記義務者たる金融機関が共同して申請します。
さて、ここからが本題ですが、不動産登記名義人が認知症等により判断能力を欠く状況にあったときは、司法書士は登記申請することができません。
こうしたケースにおいては、成年後見制度を利用することを検討するほかないと考えます。
たしかに、不動産登記名義人は、抵当権を抹消することにつき何の不利益もありませんから、「そんな固いこと言うなよ！」と文句を言いたくなる気持ちもわかります。
しかし、司法書士としては、登記申請人の意思確認等をする義務があるのです。
それを果たせない上記のケースにおいては、そのまますんなりと登記手続を受任することができません。
ご理解いただきたいと存じます。
こんにちは。
ここ静岡は、はっきりしないお天気が続きます。
さて、今日は抵当権の抹消登記を申請してきました。
わかりきったお話で恐縮ですが、金融機関等からお金を借りると、不動産を担保に入れることがありますが、それを「抵当権設定」といいます。
お金を返し終わると、その担保（抵当権）が消えるわけです。
そのときに必要になってくるのが、前述の「抵当権抹消登記」ということになります。
私たち司法書士が関わるいろんな「登記」の中でも、もっともポピュラーといいますか、メジャーな登記のひとつです。
登記についてのご相談は☎フリーダイヤル０１２０－７１４－３１６まで
【司法書士法人静岡 代表 三岡 陽】
不動産の登記簿謄本を取ってみると、所有者の名前と住所が載っています。
でも、その住所が現住所と一致していないことが多々あります。
そうしたケースにおいて所有者が、たとえばその不動産を売るとか（所有権移転の登記）、あるいは不動産を担保に入れてお金を借りる場合（抵当権設定の登記）には、その前提として所有者の住所について変更登記しておく必要があります。
これを、所有権登記名義人住所変更登記といいます。
もしも所有権登記名義人住所変更登記を経ないで所有権移転や抵当権設定登記を申請しても、所有者の印鑑証明書の住所と一致しないので、その登記申請は却下されます。
所有権移転や抵当権設定の登記とは別途の登記費用を頂戴することになります。
不動産の登記についてご質問があれば、お気軽にご相談ください。
司法書士法人静岡 ☎フリーダイヤル０１２０－７１４－３１６
原告である某自治会（町内会）が被告に対して、土地の所有権移転登記手続を求めて提訴した事件の第一回口頭弁論に行ってきました。
私は上記自治会の訴訟代理人です。
被告からは事前にこちらの請求原因についてすべて認める旨の答弁書は提出されていたものの、今日の法廷には出廷しなかったので、当方の主張を自白したものとみなされ、その場で全面的な勝訴判決が読み上げられました。
約２週間すれば判決が確定し、登記手続きを経て、土地は自治会の名義となる予定です。
【司法書士法人静岡 代表 三岡 陽】
最近直面した、やや厄介な事例について簡単に報告します。
宗教法人Ａの所有する土地に、借地権者を社会福祉法人Ｂとする賃借権を設定登記について。ちなみに賃貸借契約日は平成１５年４月１日でした。
契約時において、Ａの代表役員と、Ｂの代表理事が同一人物だったために（利益相反）、平成１５年２月２４日Ｂの理事会において、当該契約締結のため「特別代理人」が選任されました。
このようなケースにおいて、当該賃貸借設定契約登記を申請するには、原則として、上記理事会議事録（各理事の押印した印鑑につき、市区町村長発行の印鑑証明書付）を添付情報として提供しなければなりませんが、現在、これに記名押印した３名の理事（甲・乙・丙）のうち、甲と乙については印鑑証明書を容易に取得することができない状態でした（甲乙ともすでに理事を退任して遠方に居住しているようで連絡を取ることができない）。
そこで、この理事会議事録に、現在の理事長の「この理事会は本議事録記載のとおり真正に成立したことに相違ありません」という奥書（理事長の印鑑につき、法務局発行の印鑑証明書を添付）を施すことで代替し、当該登記申請を行ったところ、先日、無事に登記が完了しました。
以上、サーっと書いてみたので、わかりにくい部分もあるかもしれませんが、ご容赦ください。
今夜は、ちょっとばかり帰りが遅くなります。
ちょっとオーバーな表現を使えば、「残業」。
金融機関からお仕事を頂戴したのです。
ありがたいことです。
がんばります。
【司法書士法人静岡 代表 三岡 陽】
今日は慌ただしい一日になりそうです。
午前中は不動産売買に関する登記の仕事で静岡県東部へ。
午後には債務整理相談や司法書士会での相談当番等、予定が入っています。
今朝あたりは冷え込みもきつかったですね。
本格的な冬はもうすぐそこまでやってきている感があります。
月並みではありますが、みなさん暖かくなさって風邪などをお召しにならないようにお気をつけください。
司法書士法人静岡 代表 三岡 陽
