三岡 陽（みつおか よう）のブログ

土地の売買による所有権移転登記等の税率の軽減措置（租税特別措置法第72条について等）が延長されました。

（念のため朝一で、静岡地方法務局に電話を入れて確認したので間違いないと思いますよ・・・）

これはエイプリルフールではありませんから。

当然といえば当然ですよね。

少しでも負担を軽くしてもらわないと。

軽減措置がなくなるのは日本全体の景気が良くなってからでしょう。

昨晩、町内会の寄り合いに招かれ、ちょっと複雑な登記手続について説明をしてきました。

どんな登記かと言いますと・・・・

その町内会所有の土地が数筆あるのですが、登記簿上の名義は個人名（１０名以上の共有※）になっています。

大昔、日本では町内会に法人格が認められていなかったので、町内に住む個人名義に登記してある自治体は決して珍しくありません。

今般、その町内会が法人格を得たので、土地の名義も町内会名義に変えておこうと思い立ったのですが、これが簡単に進む作業じゃないんです。

こうした場合、名義人全員に協力いただく必要がありますが、今回のケースでは名義人のほとんどが、とうの昔に亡くなっているからです。こうなると、その相続人たち全員の承諾を得なければいけません・・・。

中には名義人の相続人がこれまた亡くなっていて、幾重にも相続が発生しており、相続人捜索にかなりの期間を必要とするケースもあるでしょう。相続人たちの多くは町内を出て、他地域または他県で暮らしているはずです。これら全員の承諾を得るのは、なかなか厄介な作業です。

そんなこんなの説明を長々と約２時間半、終わったのは夜の１０時過ぎでした。

熱心に話を聞いてくれた２０名超の皆さん、ありがとうございました。

（※）正確には「総有」といいます。赤松さん、その他の点についてもご教示いただき、ありがとうございました。

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最近、私たち司法書士がよく目・耳にする言葉として、『電子記録債権』があります。

つまり、先例（平成２４年４月２７日付法務省民二第１１０６号法務省民事局民事第二課長通知）において、「被担保債権の範囲を『銀行取引　手形債権　小切手債権　電子記録債権』とする根抵当権の設定の登記の申請は，受理をすることができる」とされてから、根抵当権設定契約書などに『電子記録債権』の文字を目にすることが多くなったのです。

さて、電子記録債権とは何でしょう？

電子記録債権とは、電子記録債権記録機関の記録原簿への電子記録をその発生・譲渡等の原因とする、既存の指名債権・手形債権とは異なる新たな債権です。

①債権者Ａと債務者Ｂが、記録機関に「発生記録」を請求することにより、電子記録債権が誕生します。

②債権の譲受人ＣとＡとが、記録機関に「譲渡記録」を請求することにより、当該債権は譲渡できます。

一般的な指名債権と比べると、指名債権の存在・内容が可視化されるので、債務者への通知（民法４６７条）は不要となる点でメリットがあります。

また、手形債権と比べますと、紙媒体を使用しないので盗難・紛失のリスクがないし、保管コストを削減できます。

当然ではありますが、既存の根抵当権の被担保債権に「電子記録債権」が登記されていなければ、新たな不動産を追加設定する場合の契約において「電子記録債権」は被担保債権とすることはできません。

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今日の午前１０時から、不動産売買の決済に立ち会った。

数ヶ月前、買主さんがインターネットを通じて当事務所を探し当ててくれた。

すぐに見積りをさせてもらったところ、不動産業者さんの指定する司法書士よりも　「すごく安い！」ということで、うちが担当させてもらう運びとなった。

昨年ぐらいから、このような御依頼が急増してきた。

ひと昔前の司法書士業界は、施主さん（買主さん）が司法書士を選択する余地はなかったらしい。不動産業者が指定する司法書士が登記を担当するのが常識だった。

司法書士はそのために業者を接待したり、受注するたびにキックバックしていたり・・・悪い噂も絶えなかった（実は今もそうした噂は聞く）。

接待費やキックバックに使ったお金は、施主さんにしわ寄せがくる。

登記費用が高くなって当然。

まったく、ひどい話だ。

それに比べれば、うちの手法は実に健全なものだと自負する。

そもそも私は接待することが大嫌い。

酒を飲みながらつまらない話題にヘラヘラと相槌を打つのは苦痛だし、だいいち夜遅くまで出歩けばワイフにも叱られる。

だから、この手にしがみつくしかないわけだが・・・（苦笑）。

さあ、みなさんもぜひ無料見積りを御利用ください。

今日は完全に「宣伝」、でした。

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「近くの不動産業者が、俺の土地の登記簿謄本を持っていた。俺がどこの銀行から、いくら借りているかもわかっちゃう。不動産情報は個人情報じゃないのか？」

たしかに、不動産登記簿謄本（全部事項証明書）には様々な情報が載っています。

さて、これらの情報は「個人情報保護法」で保護されるべきものなのでしょうか？

結論として、誰でも、すべての不動産に関する登記簿謄本を取ることができます。

つまり、不動産の登記簿に記載されている情報は、（少なくても現状においては）個人情報保護法で保護される対象ではないと考えられます。

「登記」という制度は、不動産取引の活性化・安全化を計って創設されたもの。

土地や建物という高額な買い物をする際に、所有者が誰か？担保がついているか？等は買主にとって重大な関心事ですが、当然ながら土地や建物そのものを見ても、所有者や担保の有無を窺い知ることはできません。

しかし登記簿を見ることによって、見えないものまで見えるようになるのです。

このように、「登記」は日本経済の発展に大きく寄与している制度なので、今後も個人情報保護法の範疇に含まれることはないでしょう。

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　根抵当権は本当に難しい

　抵当権という物権は、債務（債権）と表裏一体の性質を持っており、
　とても理解しやすいが、

　根抵当権は、非常に観念的（いや哲学的とでも言おうか）で、
　雲をつかむかのような物権である

　司法書士試験の受験勉強においても最大のヤマだったが、
　実務においても、やはり、チョモランマのような存在だ

　ある金融機関から仕事をいただいた

　根抵当権の債務者ＡとＢのうち、Ａが死亡した

　金融機関としてはその根抵当権を（大雑把に言えば）、
　（１）ＡＢ間に発生した既存の債権　と、
　（２）今後Ｂとの間に発生する債権
　とを担保するものに変更したいと考えている

　債務者が一人だったら、
　①相続による債務者の変更登記
　②合意による指定債務者の登記
　③債権の範囲と債務者の変更登記
　　を順序良く申請すればいい

　本件でも同じ手順でいいのだろうか？
　とても悩んだ・・・

　そもそも②は、根抵当権を確定させないための登記である（そう習った）

　しかし、本件のように債務者が複数いるケースは、
　たとえＡ死亡後六カ月経っても根抵当権は確定しない
　　　　（新日本法規　根抵当権の法律と登記Ｐ２０５以下）

　それならば、②は必要がない、
　いや、むしろ②の登記申請自体が不可能ではないかと思い始めたのだが・・・

　あれこれ文献を調べていたら、登記研究５１５号に行き着いた

　「複数債務者の一人が死亡した場合に、死亡後六カ月以内であれば、その者についての債務者の相続による根抵当権の変更登記及び指定債務者の合意の登記はできる」と書かれている

　これで疑問は解けたのか？

　いや解けていない

　「できる」 ということは、「しなくてもよい」 ということなのか？

　そもそも②の登記をする実益はどこにあるのか？

　どなたか教えてください・・・

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　平成１７年の新不動産登記法施行により、『登記識別情報』が誕生しました。

　これは、権利証（権利書ともいいますが、以下、権利証で統一します）に代わる新しい制度でした。

　当初は評判が悪かった（？）、この「登記識別情報」も、最近は一般の方々にもかなり浸透してきたように思います。

　しかし、登記識別情報にまつわる誤解はまだまだ多いようです。

　今日も、こういうことがありました。

　土地に担保を付ける（設定する）案件がありまして、担保提供者（土地の所有者Ａさん）から権利証を預かりました。

　そう、Ａさんが土地を取得したのは新不動産登記法施行前ですので、「権利証」なのです。

　「担保設定登記が完了したら、権利証をお返しいたします」

　と申し上げるとＡさんは

　「登記識別情報になって返ってくるんですよね？」

　とおっしゃいました。

　これは間違いです。

　権利証はいつまで経っても権利証、登記識別情報はいつまで経っても登記識別情報です。

　また、権利証（または登記識別情報）を紛失した場合でも、新たに登記識別情報が発行されることはありません。

　ついでに申しますと、権利証（または登記識別情報）を紛失しても、ただちに不動産の権利を失うわけではありません。落ち着いて冷静に、以下の対応をしてください。

　権利証を紛失したときは、法務局（登記所）に対し不正登記防止を、登記識別情報を紛失したときは申出登記識別情報の失効の申出をしてください。

　そうしておけば、権利証（または登記識別情報）を悪用されずに済みます。

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　１０月２８日付のブログで、

　Ｓ銀行Ｋ支店の、不動産売買決済に要する時間が長過ぎると書いた

　本日午前１１時半から、ふたたび同支店において決済に立ち会う

　Ｓ銀行のご担当は１０月２８日と同じ

　私は、いつものとおり当事者（売主・買主）の意思確認・本人確認のあと、

　登記に必要な書類へ署名押印をいただき、

　「融資の実行をお願いします」と、担当者にＧＯサインを出す

　ときに１１時４０分

　今日は何時間待つことになるのか・・と本気で心配していたところ、

　１１時５０分過ぎに、担当者が戻ってきて、

　「無事、実行のほう、完了しました」

　約１１～１２分の早業！

　先日、生意気にも帰り際に苦言を呈したことが功を奏したのか？

　なんにしても、今日のご対応には感謝するほかない

　「ありがとうございました。今後とも、よろしくお願いします」

　「こちらこそありがとうございました。自己最短記録です」

　担当者は、素晴らしい笑顔を見せてくれた

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　ある不動産に根抵当権がついている

　根抵当権者はＡ社、債務者がＢ、不動産所有者はＣ

　今般、Ｃが不動産を処分することになったのだが、それにはまず根抵当権を抹消する必要がある

　しかし、Ａ社は５年前に解散し清算結了も済んでおり、消滅している

　Ｃによれば、

　『 Ｂが「Ａ社と俺は根抵当権を抹消する約束した」と言っていたような気がする 』

　ということだが、Ｂは７年前に死亡しているので、真実は闇の中・・・

　抹消登記に必要な書類も案の定、Ｃの手元にはない

　そこで、Ａ社のかつての本店所在地を管轄する横浜地裁へＡ社の清算人申立をした

　司法書士が根抵当権抹消登記を申請するときは、Ａ社の代表者（清算人）から委任を受ける必要があるのだが、登記簿上消滅しているＡ社には清算人が存在しない状態なのだ

　横浜地裁によると

　「うちは、こうした場合、地元の弁護士を清算人として選任する」

　という

　いずれ横浜の弁護士さんにお会いして、委任状などの書類に署名捺印していただくことになろう

　（現段階では、清算人は選任されていない）

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　午前１０時から裁判の予定が入っていたのですが（過払い請求事件です）、朝９時過ぎに電話で先方と和解しました

　裁判所へ出向く必要がなくなり、当初は私が行く予定ではなかった１０時からの立ち会い（不動産売買の決済）に行ってきました

　今日は、建築メーカーさんが建売住宅を売り渡す場に立ち会いました

　場所は某金融機関ローンセンターの会議室です

　立ち会いにおいて毎度のように感心するのは、不動産業者さんの説明の上手さ

　「仕事だから当然」と言えばそれまでですが、固定資産税のこと、地盤調査や白アリ駆除をどのように行ったか、その保証は何年有効か、鍵を無くしたときにはどこに連絡すればいいか等、事細かに買主さんに説明されます

　さすがにプロだなぁと思います

　私たち司法書士もボケーっとしているわけにはいかない

　「登記のプロ」を自認するからには、当事者本人の意思確認・当該不動産の登記簿の現状・この売買に基づいてどのような登記がなされるのか・署名捺印いただく書類について・識別情報をお渡しする方法・登記費用などをしっかり説明する必要があると思います

　司法書士による書類のチェックが済むといよいよ融資が実行され、銀行→買主→売主へとお金が動いていくのですが（通帳間でのやりとりですから大金がテーブル上に登場することはありません）、

　「しばらくお待ちください」

　と担当行員が部屋を出ていってからの待ち時間は意外に長い・・・

　５～６人がうつむいたまま黙って長時間を過ごすのはかなり苦痛ですので、なるべく口を動かすように心掛けています（笑）

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