三岡 陽（みつおか よう）のブログ

建物を新築なさった場合の登記についてお話します。以下の二つの登記が必要になります。

①建物の表示登記（土地家屋調査士が行います）

②所有権保存登記（司法書士が行います）

①の登記は建物がどのようなものかを表すもので、これにより初めてその建物の登記簿ができあがります。②の所有権保存登記によって、その建物が誰の所有物なのかを登記簿上で確定させます。①のみでは所有権を第三者に対抗できませんので②はとても重要な登記なのです。

次に登記費用についてお話します。

①については静岡市近辺の通常の住宅ならば７～８万円程度だと思われます。※ご依頼なさる土地家屋調査士によって若干の差はあります。※当事務所では土地家屋調査士さんをご紹介することができます。

②所有権保存登記についてですが、所有者がその建物に住むか住まないか（住民票をそこに移すか否か）、によって大きな差が出ます。そこに住むならば登録免許税の大幅な軽減措置が受けられるからです。また、登録免許税は床面積、構造などによっても異なってきます。※金融機関から融資を受ける場合には上記の登記に加え抵当権設定登記（司法書士）なども必要になるでしょう。

登記費用についての見積もりは無料です。どこよりも安く、をモットーにできる限りご期待にお応えいたします。お気軽にお問い合わせください。

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★当事務所では無料相談（電話相談・メール相談・面談相談）を承っております。★詳しくは三岡事務所のホームページをご覧ください。

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いつも無料法律相談（メール、面談、電話）をご利用いただきましてありがとうございます。当事務所においては土日祝日も無料面談相談を実施しております。完全予約制となっておりますので、メール（メール相談の送信フォームをお使いください）又はお電話（054－251-2681）にてご都合のよろしい日時をお知らせください。

借金問題、過払い金返還請求、不動産名義変更、会社に関する登記（会社設立・役員変更など）その他様々なご相談に対応いたします。お気軽にご利用ください。

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「抵当権の抹消登記をお願いしたい」とのご依頼はとても多いです。「もう何年も前に返済を終えているのに登記簿は見たら担保が消えていないことにビックリして」当事務所にいらっしゃるケースがほとんどです。おそらく、一般のかたは「銀行にお金を返せば自動的に登記簿から担保は消える」ものと思われているのではないでしょうか。

原則として登記簿に記載（登記）されている事項は、当事者からの「申請」があって初めて削除（抹消）されたり変更されたりするのです。私もこの仕事につくまでは知りませんでした。面倒だなぁ、というお気持ちはごもっともですが、なにせ法律で決められた手続ですのでご理解いただきたくお願いします。

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◇担保には通常、抵当権と根抵当権があります。どちらもいわゆる「担保」です。両者の解除（抹消）登記手続きも登記申請の形式に変わりはありません。

◇担保を設定する場合（担保設定登記、融資を受けるときに必要な登記）は通常金融機関から司法書士へ直接依頼があります。しかし、担保を解除（抹消）する場合には必要書類を依頼者（不動産所有者）に渡して「登記はご自由に」といった感じが多いと見受けられます。どうしてこのような違いがあるかというと、担保を設定する場合はしっかり登記されなければ金融機関は困りますが、登記簿上から担保が消えなくても金融機関に不利益はないということでしょう。

◇担保の解除は、金融機関から受け取った書類をそのまま司法書士へ持ち込めば大丈夫。登記の委任状にサインをいただくだけで、事は進みます。もちろん、ご自分で登記申請することも可能ですが、案件によっては司法書士に依頼しないと難しいケースもございます。

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◇金融機関から受け取った書類の中には有効期限（３ヶ月）があるものもございます。お早めに司法書士へご相談ください。
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自民党税制調査会は９日午前に幹部会を開き、住宅ローン減税の拡充策を了承した。減税期間は１０年間とし、耐震性や耐久性などが一定基準を満たした高品質住宅（「２００年住宅」）は最高６００万円（年間で６０万円）、一般住宅は最高５００万円（年間で５０万円）を減税する。減税規模は過去最大となる。減税対象は来年１月以降の入居者とする。年間の所得税額が減税額よりも少ない場合は住民税も減税する。１２日に取りまとめる与党の２００９年度税制改正大綱に盛り込む。（読売新聞）

少しでも大不況脱出のきっかけになってくれたら、と思います。

★「名義変更」「名義書き換え」と言っても登記の種類は様々です
　不動産の名義を変更したい・・このようなご相談をよく受けます。しかし、ひとくちに「不動産の名義変更」と言っても、「相続」によるものなのか「贈与」か「売買」なのか。それによって登記の種類も、司法書士に支払う報酬も、必要な書類も違ってきます。

★税金面でも注意が必要です
　名義変更の登記は必要な書類さえ揃えば１週間程度で登記完了します。ご依頼くだされば名義を変えるのにさしたる手も間もおかけしません。しかしその前に、税金について考慮する必要があります。相続の場合は相続税、贈与の場合は贈与税、売買による場合は譲渡取得税など、税金もいろいろな違いがあります。名義を移してから、その後に税務署から多額の請求があったのでは意味がありません。

★登記費用も様々・・・
　登記費用のうち、多くの場合に大半を占めるのが「登録免許税」。登記の際に国に収める税金です。この額は、その不動産の固定資産税評価額により定まります。また、相続・売買・贈与など名義変更の原因によって税率が違ってまいります。

★名義を変える前には総合的なアドバイスを
　不動産の名義変更については、ぜひお近くの専門家にお尋ねください。

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◎当事務所では無料相談（電話相談・メール相談・面談相談）を承っております。
◎登記費用は「どこよりも安く！」がモットーです。見積もり無料。

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司法書士の費用は「どこの事務所も同じ」ではありません。各事務所によって大きな差があります。

ご依頼なさった司法書士の費用が「高いんじゃないか？」と感じたら当事務所にご相談ください。できる限り、ご期待にお応えします。

登記費用は大きく分けて、登録免許税と司法書士報酬とに分かれます。その他として登記簿謄本取得費用なども加算されますが、登録免許税と司法書士報酬がそのほとんどを占めます。
登録免許税は国に納める税金ですが司法書士報酬は事務所によって千差万別。本日から三岡司法書士事務所では「どこよりも安く！」をモットーに皆さんのご負担軽減を考えていきます。そして「どこよりも正確で迅速な対応」をお約束します。

※登記費用の見積もりは無料ですが、不動産の移転登記に関しては固定資産税の評価額をお知らせください。建物の登記の場合は構造・床面積などをお聞きしなければならない場合もございます。登録免許税算出のために必要です。
　また、登記の種類（複雑な登記など）によっては即答しかねる場合もございます。ご了承ください。

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不動産や商業・法人をはじめ登記件数全体に占めるオンライン申請の割合が、９月に初めて９％を超えました。年内にも「１０％超え」が実現しそうな勢いです。ただ、システムの不安定さや使い勝手の向上がない限り、次の目標の２０％超えは難しいとの声が上がっているそうです。なにかと評判の悪いオンライン申請、利用してみるとなかなか便利なものですが、年配の司法書士の中にはパソコンを扱えないかたも多いため普及率の急増とまではいかないでしょう。

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簡単に言えば、旧不動産登記法下で登記原因証書と呼ばれていたもの。平成１７年施行の新不動産登記法において登記原因証明情報と改名されました。それには、物権変動があったことを証するに足る情報が記載されていなくてはなりません。

例えば、売買による所有権移転登記の場合には、①売買契約締結され②所有権が移転された、この２点が明示されている必要があります。訴状における要件事実と同様です。

中間省略登記を申請するにはＡ→Ｂ→Ｃという所有権移転事実があったことを証する登記原因証明情報を添付してＡからＣへの移転登記を申請することになるでしょうが、申請内容（ＡからＣへの所有権移転）と登記原因証明情報の内容（ＡからＢ、ＢからＣへと移転）とに相違が生じますので当然に却下されます。

また、司法書士が「A→C」という虚偽の登記原因証明情報を作成し、その登記が完了した場合にどうなるのか？刑法第157条の公正証書原本不実記載罪等にあたります。

中間省略に変わる代替措置として、第三者のためにする契約等の使用が挙げられています。これを「新中間省略登記」と呼ぶかたもいますが、厳密に言えば「省略」している部分など全くないので中間省略登記ではありませんし、正当で合法な登記申請といえます。詳しくは当事務所のホームページをご覧ください。

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当事務所のホームページ上でもスペースを大きく割いて取り上げた「中間省略登記」。今年３月２７日の東京高裁判決において「中間省略登記の申請があっても法務局は受理できない」旨を示しました。あらためて中間省略登記は「違法」であると判示したものであります。

かつての最高裁判例においては中間省略登記を認容したと誤解されるものがいくつか存在しますが、今回の判決によれば、旧不動産登記法下においても「登記原因証書」に代わる「申請書副本」による申請が認められていたため中間省略登記を防ぐことができなかっただけであり、「中間省略登記申請」を認めていたわけではないとしています。これは司法書士会側が今まで何度も述べていた結論と同じ。また、平成１７年施行の新不動産登記法において「申請書副本」制度が廃止された以上、中間省略登記は完全に排除される運命にあります。結論として中間省略登記は法改正を経ないことには申請不可能です。

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