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不動産登記
不動産登記、不動産の売買、相続、贈与、担保抹消、仮登記、名義変更等は当所にお任せください。ご依頼人の権利保全・ご負担軽減を最優先に考えます。
- 売買契約書等の作成、売買登記にかかる必要書類の確認
- ご希望により不動産業者をご紹介（紹介料無料）
- 決済における立会い業務
- 担保抹消、相続、贈与、仮登記に関する諸手続
- 登録免許税の軽減措置の積極的活用。半ライン申請の積極的活用（※）
- 登記申請件数の削減（可能な限り、複数の登記を１件で申請することにより、司法書士報酬を削減します。）
- 親切、丁寧、正確な書類作成及び登記申請
※半ライン申請とは？
新不動産登記法の最大の目玉は、小泉元首相のe-ジャパン構想の一環としてのオンライン申請でした。
この3年間、実務界においてなかなか浸透しませんでしたが、平成20年1月より半ライン申請方式（いわばオンライン申請と従来の申請との中間方式）が認められたことにより、少し利用しやすくなりました。
細かな説明は割愛しますが、半ライン申請を利用すると、従来の申請と比べ登録免許税が軽減される場合があります。
当事務所では、この半ライン申請にも積極的に取り組んでいます。
平成17年の新不動産登記法施行によって、いままでの登記制度が大きく変わりました。
- 権利証の廃止、それに代わる登記識別情報制度の創設
- 本人確認情報制度の創設
- オンラインによる登記申請
中間省略登記について
新不動産登記法施行以来、様々な議論を呼んでいる中間省略登記の是非についてですが、結論として、確定判決に基づき登記申請する場合と法令により認められている場合を除き、中間省略登記は絶対的に違法です。しかし、代替措置を利用すれば、中間省略登記と同様の効果を得られることができます。
1．中間省略登記とは
たとえば、売買契約等により所有権がA→B、そしてB→Cと順次移転した場合に、A→Bの登記を省略して、いきなりA→Cへの移転を申請する登記方法のことを中間省略登記といいます。登記費用削減・節税という目的のため、新法施行までは使われていた手法です。
新不動産登記法施行により、登記原因証明情報（登記の原因となった事実又は法律行為及びこれに基づき現に物権変動が生じたことを証する情報）の添付が義務付けられました。つまり、事実（実体）に合致した情報を法務局に提供（添付）せねばなりません。
中間省略登記を申請するためには、AからCへ直接所有権が移転した旨の虚偽の登記原因証明情報を作成し法務局に提供しなければなりません。これは明らかに違法であり、このような登記は当然、司法書士の職責・倫理に反し、厳に避けなければなりません。
しかし、不動産取引の活性化・登記費用削減という観点から、中間省略登記を認容せよとの声をよく聞くのも事実です。特に不動産業者のかたからそのようなご意見をたびたび頂戴します。
2．代替措置として「第三者のためにする契約」、「買主の地位の譲渡」の利用
総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議の第3次答申（平成18年12月25日）において、ABC3者が関与する売買等であっても、「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、実体上、所有権がA→Cへと直接移転し、中間者Bを経由しないときは「A→C」と直接移転登記することが可能である旨、規制改革・民間開放推進委員会と法務省との間で確認され、日本司法書士会連合会を含む関係機関に周知されました。
「第三者のためにする契約」とは？
契約当事者が、自己の名において結んだ契約によって、直接第三者に権利を取得させる契約です。 具体的には、上記の例で、AB間の売買契約時に「Aは、本件不動産の所有権を、Bの指定する者に対し、Bの指定を条件として直接移転する」という条件を付ければ「第三者のためにする契約（売買契約）」となります。 このような「第三者のためにする売買契約」を結んだ場合、AB間で代金の支払いが完了した場合であっても、BがCを指定するまで所有権はAに保有されます。その後BがCを指定することにより、所有権はAからCへ直接移転します。
「買主の地位の譲渡」とは？
まず、AB間の売買契約において「Bが代金の支払いを完了した時に所有権がAからBに移転する」旨の特約を付けておきます。つぎに、BC間で、「Bの買主 として地位の譲渡」契約を締結します。この契約にはAの承諾も必要となります。その後、CがAに対し売買代金全額を支払い、所有権はAからCに移転します。
「第三者にためにする契約」及び「買主の地位の譲渡」いずれの場合も、実体的にBは所有権を取得していないので、『A→Cという移転登記が可能』というより、むしろ『A→Cという登記しかできない』というべきです。
また、「第三者にためにする契約」及び「買主の地位の譲渡」による登記をご利用する場合、実際にそのような契約を結んでおられたことが必要とされるのは言うまでもありません。
司法書士の的確なアドバイスのもと契約を締結なさることが望ましいと考えます。
3．結局のところ、中間省略登記は申請可能となったのか？
前述のとおり、「第三者のためにする契約」及び「買主の地位の譲渡」においては、Bは所有権をまったく（一瞬たりとも）取得していません。実体においてAからB、BからCへと所有権が順次移転した場合における「A→C」という中間省略登記とは似て非なるものです。『実体上の』所有権の変動を把握していただければ、その違いをご理解いただけるものと思います。上掲の規制改革・民間開放推進委員会の第３次答申を、あたかも中間省略登記が是認されたかのごとく受け止めたかたも多いようですが、これはあくまで中間省略登記の代替案であり、中間省略登記そのものが認められたわけではありません。
依然として、中間省略登記は違法です。
4．当事務所の方針
法律を遵守する責任と義務のある司法書士として、今後も中間省略登記は申請代理できません。ご了解いただきたくお願い申し上げます。
しかし、「第三者のためにする契約」及び「買主の地位の譲渡」に基づく登記については、もちろん協力させていただきます。
みなさまのご理解をいただければ幸いです。
